Schönheitsreparaturen sind regelmäßig durchzuführende Erhaltungsarbeiten hinsichtlich der normalen Nutzung innerhalb von Wohnräumen.
Setzrisse sind keine Schönheitsreparaturen, da diese auf Grund eines Baumangels und nicht von gebrauchsbedingter Abnutzung hervorgerufen werden.

Die Schönheitsreparaturen obliegen gemäß § 536 BGB dem Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht. Üblicherweise überträgt jedoch der Vermieter die Durchführung auf den Mieter. Die Übertragung der Pflicht auf den Mieter muss aber deutlich im Mietvertrag - mit Fristenplan geregelt sein.

Laut II. Berechnungsverordnung gehören zu den Schönheitsreparaturen:

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• das Streichen der Fußböden, Heizkörper, einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Teppichböden fallen nicht unter den Aspekt der Schönheitsreparaturen!
Eine Verpflichtung zur Totalrenovierung bei Ende der Mietzeit ist unzulässig.
Es ist keine Pflicht die Schönheitsreparaturen von einer Fachfirma ausführen zu lassen. Allerdings muss der Vermieter eine schlampige Ausführung nicht hinnehmen.

Schönheitsreparaturen können bei Einzug, Auszug oder während der Vertragszeit vereinbart werden:

bei Einzug Eine Vereinbarung, dass der Mieter bei Einzug eine nicht renovierte Wohnung übernimmt, und sich verpflichtet z.B. innerhalb 3 Monaten nach Beginn und danach während des Mietverhältnisses die Renovierung durchzuführen, ist in der Praxis eher selten.

bei Auszug
Eine weitaus gängige Regelung ist die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Auszug. Die fälligen Schönheitsreparaturen sind rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

während der Vertragszeit
Es ist zulässig die Schönheitsreparaturen während der Vertragszeit auf den Mieter zu übertragen, jedoch müssen angemessene Fristen vereinbart sein. Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

In Nassräumen (Küchen, Bäder und Duschen)	alle 3 Jahre
Dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre durchzuführen.
In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten	alle 5 Jahre
In anderen Nebenräumen	alle 7 Jahre

Ausgleichszahlungen
Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten Malerfachbetriebes zu zahlen. Diese Ausgleichszahlung erhält dann der Nachmieter, wenn er dann in die bereits zum Teil abgewohnte Wohnung einzieht.

Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33%, bei mehr als zwei Jahren 66% der Kosten für die Renovierung der Nassräume (3Jahre).

Bei den übrigen Räumen (alle 5 Jahre) sind nach mehr als einem Jahr 20%, nach mehr als zwei Jahren 40%, nach mehr als drei Jahren 60% und nach mehr als vier Jahren 80% der künftigen Renovierungskosten zu zahlen.